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地すべり・がけ崩れの予兆
地すべりやがけ崩れには予兆があることが多い。まず、大量の雨や長雨が降り続いた場合には注意しなければならない。一時間に二〇ミリ以上の降雨があったときや、降り始めからの降雨量が一〇〇ミリを超える場合には特に注意が必要である。地面にひびわれが入ったり、斜面から水が噴出したりしているのが見つかったら、それは地すべりの危険信号と考えてよい。また、がけ地では、がけに割れ目が生じたり、がけから小石がばらばらと落
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石こうボードの中に木の骨組を入れるという考え方
燃えないものの代表は、石こうボードです。極端にいえば、石こうボードの入れ子の箱のすきまに、木の骨組を入れたようなものです。これなら木もおいそれとは燃えません。こうしてしまうと、完成した建物では木はどこにも見えません。耐震・耐火と防火という性能が確保されていればいい人には、骨が木であろうが鉄であろうがコンクリートであろうが、かまわないでしょう。しかし木造ファンにはおもしろくありません。「柱の傷はおと
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ヒトがモノとカネを動かすのが会社である
最初にヒト・モノ・カネと申しあげたが、これは一般的にそういわれているので挙げたまでで、本当は違う。ヒトがモノとカネを使って、仕事をするのである。会社というものは人がつくり、人が何かをやろうと目標を決めたのである。だから、たとえば、今は苦しい会社でも、社員全員（ヒト）が力を合わせれば、立派な会社に立ち直る。カネの面では赤字続きで、決算書を見たらたいへんな会社でも、優秀な人がいて十分な働きをすれば、儲
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1000万円近い差益を得る
3000万円台後半で売れたおかげで、なんと1000万円近い差益を得られたというのだが、個人の場合には不動産を短期間に転売すると多額の税金がかかるため、あまり勧められないという。だが、自分で住むための物件ならば、安く仕入れられる可能性は確かにある。Ａ氏自身も数戸の競売物件を転売したあと、自分自身で住みたい一戸建てを競売で見つけたのだという。「山手線から私鉄線で十数分の距離。築浅で駅からも近かったんで
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体質の浄化を迫られる不動産証券化
浮かび上がったのは、不動産証券化会社の体質だった。金融庁（財務局分も含む）は4月28日には、日本リテールファンド投資法人が役員会が開かれた日を即時開示をしたふりをするために偽って議事録に記載していたとして、業務改善命令を出した。役員会については、持ち寄り方式を使った不適切な運営（日本レジデンシャル投資法人、トップリート投資法人、ジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人、エルシーピー投資法人）、議
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家族のコミュニケーションにも影響が出る？
下階と上階で階段への取り付け位置が変わりますので、階段回りの動線空間が長くなります。間取りをコンパクトにまとめるのにはUの字型が向いています。狭い住宅では、リビングやDKに造られた階段を椅子代わりにしたり、本棚を兼ねたりするという個性的な活用法もあります。階段の下を収納に使うのは誰でも考えることですが、天井が三角なのでなかなかうまく使いきることができません。収納する物を限定して、寸法に合わせて棚や
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自治体の開発抑制
地方自治体は、人口増加に伴って整備を迫られる公共公益施設の費用増大を避ける、無秩序な市街化を防止して、良い居住環境を維持するなどの理由から、宅地開発を抑制する方針をとっているところが多く、これが宅地供給減少の一因ともなっている。それを具体的に示すのが『宅地開発指導要綱』である。これは、地方自治体が宅地開発を許可するに当たって、宅地や建物、各種公共公益施設の水準などについて開発者を指導することにより
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マンションにもっとも強く求められていることとは
鉄筋コンクリート造マンションの先天的物理的耐用年数は、適切な修繕を加えて今日にいたっている健全な事例から判断すると、決して五〇年、六〇年で迎えるものではない。むしろ、住み継ぐことによって育まれた住環境は、現行の不動産取引上の経済的評価基準を止揚する可能性を秘めている。いい換えるなら、適切なメンテナンスを持続し、長く住み継ぐことにより、社会的効用を維持し、新たな経済的評価を獲得する可能性を生むのであ
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日本の住宅は最大の欠陥商品？
自然で快適な家が一番？自然といえば、嫁ぎ先の家が正にその通りだった。でも、そこには快適さがなかった。当たり前だと思う。自然であることが快適と感じる時期は、一年を通してほんの少しの間でしかないのだから。何で今時、「自然住宅」などという提案が本になるのだろうか？その本は、「日本の住宅は最大の欠陥商品ではないか……？」という問いかけで始まっている。そして、積水ハウスが誇る木造住宅「シャーウッド」を、高価
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建設市場への他産業の進出
建設市場への他産業の進出も目ざましい。鉄鋼、造船、海運、電力、ガスといったかつての基幹産業はもとより、食品、繊維産業などの軽工業にも目立つ。経済の構造転換に伴い、従来からの工場、本社、社宅用地などが遊休化してきたため、これらを活用して新たに建設、不動産業に乗り出そうというわけだ。倉庫、商社、電鉄、航空会社などもこの路線を一層強化している。東京臨海部再開発が政府や自治体を巻き込んで進める大型再開発の
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問題残すミニ開発の規制
建売住宅はよほどの遠隔地物件でない限り、マンションに比べればやはり高額商品である。そのため、借家住まいを脱出し初めての持家として購入するのはむずかしく、需要の多くは、マンションなど従来の住まいを売っての買い替え需要に移っている。とはいえ、どうしても一戸建てをという需要が根強いことから、より価格を抑制するため、敷地を一〇〇平方メートル程度あるいはそれ以下とした建売住宅が多くなっている。既成市街地の中
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「坪単価何十万円」は工事請負金額をごまかせる計算法
ほとんどの業者が、建築コストを「坪単価何十万円」という言い方をする。この言い方は、建築費用を大雑把に見積って坪当たりいくらと勘定するもので、実にいい加減だ。実際の費用の見積りは、どの部材に何万円かかり金物に何万円、電気工事が何万円、窓のサッシが何万円、外壁のサイディングが何万円……、というように細かく算出すべきなのだ。それなのに、「一坪当たりの建築費用何万円」などと適当な数字をはじき出す。どの業者
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一見有利にみえる優遇金利制度の落とし穴
一定期間に限られる優遇金利制度の場合には、その優遇期間が終おったときにどうなるのかが最大の問題である。1.5％優遇されて1.2％になる固定期間選択型3年もので、3年後からは優遇かゼロになると、金利かまったく変わらない場合でも適用金利は2.7％になる。仮にその3年間で金利が1％上がっていると3.7％になってしまうわけだ。当初3年間の金利1.2％からみれば、実に2.5％も上がる計算で、返済額が5割、6
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「ハウスメーカーと日本人の好み」
洋風の家を建てるならば、どこかのハウスメーカーに頼めばいいようですが、それぞれメーカーの方でもそのメーカーの特色を打ち出しているところも多くて、特徴のある家が多いということです。洋風の家でも屋根の形のあるものや、事務所のように外見のすっきりと模ったものなどいろいろです。屋根の形を選ぶ場合、人の好みにもよると思うのですが、和風の屋根の形はいったいどの辺からきているのでしょうね。日本人好みの三角屋根は
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新築一戸建てを購入するとき
私の旦那は、20代で新築一戸建てを購入しました。結婚したと同時に購入することによって、住宅ローンを払っている状況を当たり前とし、そのあとに子供ができたりしても対応できるようにしたかったそうです。最近、新築一戸建てが完成すると、住む前に誰でも中が見学できるように披露されています。私も旦那が自宅を購入する前に見に行ったことがありますが、とても個性的で参考になるところがたくさんあります。例えば、土地の狭
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法定実効税率の計算
法定実効税率の計算は、単純にこれらの税率を足し合わせたものではなく、事業税が法人税の計算において損金に計上されることを考慮した特殊な計算をします。算式は、以下のとおりです。法定実効税率＝法人税率×（1十住民税率）十事業税率十事業税率−含み益ではなかった含み益税効果会計の導入は、これまでの含み損益に関する一般的な常識を覆すものでした。税効果会計が導入される以前は、含み益といえば時価と簿価との差額であ
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巻頭大震災以降の東京の街
大正１２（１９２３）年、関東大震災が首都圏を襲う。直後の東京には被災者があふれた。その中でも、比較的裕福な層を中心に、玉川電気鉄道（現在の東急電鉄）などが開発をはじめていた郊外に転居する人が増えていった。有名な田園調布は、このころに生まれた住宅街である。こうして当時の富裕層が住むエリアは、２つの傾向に分かれていった。従来の高級住宅街と、新興のホワイトカラーが住む郊外型の高級住宅街である。関東大震災
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家づくりにおける最大の楽しみとは
持ち家政策の影響を受けて、わが国で持ち家が当たり前のごとく考えられたのは戦後といわれているが、これを見ていると一九四〇年頃には家づくりが「人生の楽しみ」の一つと考えられはじめていたことがわかる。また、そうした家づくりにおいて「自分で自分の家を設計する、そこに、無限の楽しい世界が、あるのではありませんか」と、単に家を持つことだけではなく、自分だけの住まいを持てること、そのための設計という間取りづくり
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ローンが不良債権になる資産デフレのパターン
アメリカの住宅ローンには、所得などによって呼称がいくつかある。プライム、ジャンボ、オルトA、サブプライムなどがそれだが、問題はその借り入れによって手に入れた住宅価格が値上がりし、その含みに対して新たにホーム−エクイティ−モーゲージを実行したこと、手数料稼ぎのために単に債務者と不動産をセットにした斡旋が横行したことが問題を大きくしたと言える。そこに、十年近く上昇していた住宅価格が下落し始めると、含み
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中古住宅の購入について
数年前から中古住宅の購入についても、金利の安い住宅金融公庫のローンが利用できるようになった。このことも、中古住宅が見直されるようになった要因としてあげられる。現在では、中古住宅の人気はもっと上がることはあっても、これ以上は下がることはないという人さえいる。とくに交通の便のよい、街にたいする世間のイメージのよい地域の中古住宅は、今後ますます値上がりするという。また、中古住宅は数年住んでから改築すると
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木材は呼吸する
木材の中には無数の細胞が存在し、そこで空気や水分を蓄えている。多湿の夏期には湿気を吸収し、乾燥する冬期には水分を放出する自己調湿機能をもっている。これは珪藻土などにもいえるが、住空間の環境を整えてくれる、人にやさしい建材である。新築の木造住宅で、夜中に突然「バシッ、バシッ」という音がして驚いたという経験はないだろうか。これは、木材の乾燥収縮で柱や梁などの接合部に力が集中したため、きしんだ音である。
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1956年に始まった日本のマンションの歴史
マンションの歴史について知識を深めたいと思います。ご存じかもしれませんが、共同住宅を「マンション」と呼ぶのは日本独自の文化です。マンション（Mansion）の本来の意味は豪邸を指します。たまたま、日本のマンション業者が、集合住宅に高級感を持たせるために「マンション」という名称を使用したのが始まりです。それでは、日本に分譲マンションが登場したのはいつごろでしょうか？その歴史は意外と浅く、1956年の
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図面集のここを見落とさない
マンション選びをするときには、誰でも住戸の間取り図は、それこそ穴が開くほど眺めることと思います。間取りにいくつものタイプがあるマンションでは（たいていの場合がそうでしょうが）、間取りタイプを比較し、それぞれのタイプで、家具を入れた場面を想定したりして、使い方をイメージしてみるでしょう。ところが、マンションによってはすべてのタイプの間取り図が作られてはいないことがあります。隣同士の住戸が左右対称にな
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賃貸アパートでグリーンを育てるには
植物が大好きで、いろいろと育てたいのですが、賃貸アパートに住んでいるのでベランダもなければ庭もありません。そこで、観葉植物にはまって、かわいいのを見つけてはちょこちょこと買っているうちに、部屋の中が植物でいっぱいになってきました。観葉植物は、その種類によって葉の形や大きさが違うし、成長するにしたがって見た目もどんどん変わるので、育てるのはとても楽しいものです。それに、観葉植物は、そこに置くだけでそ
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サンフランシスコの巨大貸事務所
サンフランシスコにはトランスアメリカ・ピラミッドと呼ばれる巨大ビルが存在します。トランスアメリカ・コーポレーションの本社があったのですが現在は貸事務所として使われています。デザインはかなり奇抜なもので、まさに真っ白なピラミッドと言うにふさわしい形状をしています。アメリカでこのようなデザインは珍しく、批判の声も上がりましたがランドマークとしての評判が高く、そのままサンフランシスコのシンボルとなりまし
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住宅情報にあったセキュリティとは・
住宅情報にセキュリティなんて項目がありました。このセキュリティはどこかの警備会社と契約して有事の際には来てもらうことが出来るシステムです。万一不審者が侵入しても警報を鳴らすだけで警備会社の人が迅速に駆けつけてくれます。そのため一人暮らしでも十分安全です。ただしオートロックの方に関してはかなり抜け穴も多く過信は出来ません。暗証番号を入力して入るときに一緒に入ってしまえば入ることが可能ですし、非常階段
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住まう人のことを考えた設計はあるのか
今のマンションはほとんどがデベロッパー（不動産業者）、ゼネコン（総合建設業者）主導でつくられている。建築家が主導してマンションを建てることはまずない。今のシステムでは、企画設計事務所が企画を立てる。この敷地なら、この容積の建物が建ち、収益はどれだけ見込めるといった仕事をする。そして実施設計はたったの一、二ヵ月で終わる。建築家は建て主（オーナー）と会話ができない。話をするのはデベロッパーやゼネコンだ
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最低売却価額と落札価格
日本で、同じ商品を扱うにもかかわらず市場が二種類あって、しかもそのうちの一方に国家が価格決定に介入している市場があるのは、不動産市場、そして自主流通米価格と供出米価格がある米穀市場だけであろう。そもそも同じ商品に二つのマーケットが存在していること自体が。不動産価格の正常な形成を妨げているのである。競売価格には二種類ある。「最低売却価額」と「落札価格」だ。截判所が決める最低売却価額は、競売不動産の応
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土地の潜在力を見極める
私は収益還元法を、現状での土地活用法と現在の賃料相場を基準としたごく短期的な判断指標としてだけ用いるようにしています。不動産投資にあたってもっとも大切なことは、ネット利回りよりも土地としての収益性・安定性を見極めることに尽きると思うからです。建物は減価します。したがって価値は未来永劫のものではありません。肝心なのは土地です。この土地さえしっかりしていれば、建物は取り壊して他の用途の建物に建て替える
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マンションを買いに走るのは正しい行為だ
マンションは、若者から年寄りまで、都市に住む幅広い層の生活の拠点である。今では、リゾート地でさえもマンションが喜ばれているように、その機能的な住まいと管理人がいるという便利さや安心感で、マイホーム・イコール・マンションの感さえある。一戸建てには、草むしりなどの仕事がつきものである。その点、マンションはカギひとつで簡単だということも、今日の生活スタイルに合っているのではないだろうか。また、住宅ローン
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立ち退き料の税務上の取り扱いはこうなる
都心では借家人に支払う立ち退き料が相当多額になっているケースが多いようです。土地の使用権を地主が取り戻すわけですから、この立ち退き料も相当なものになっているのでしょう。この立ち退き料を支払う側と受け取る側について、税務上の取り扱いを説明しましょう。〈支払う側〉建物を取り壊して土地を譲渡するとき。土地の譲渡所得を計算する場合の譲渡費用となります。土地を売るためには借家人を立ち退かせることが必要になる
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「修繕積立金」をマイナスのモノサシにしてはいけない
特にマンションは、部屋の中の状況が、その後の住みごこちに大きく影響をおよぼしますので、購入に際して部屋を見る時には、「リフォームのチェックポイント」をしっかりと見ておくことが大切です。その反対に、自分のマンションを売る時でも、できれば住んだままではなく、リフォームをして売れば有利な売却が可能になります。私もかつて、わずか５０万円のリフォームをした後に、物件を売却したところ、少なくとも２００万円の効
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公団はマイホームを手に入れるチャンスを遠ざける
公団というのは、このごろはかなり遠くにしかありませんが、ちょっと前までは安い家賃で、わりと便利なところにありました。そのおかげで、公団に住みついてしまうと、これがなかなか腰が重くなって移るのがむずかしい。10年ぐらい前の話ですけれども、ある会社で、私と同年代の公団に住んでいる社員が、若い社員を批判していました。どういう内容だったかというと、「このごろの若いやつはダメだね、若いくせに家なんか持ちたが
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全社的なコンプライアンス体制の確立が急務の課題
社会的なマイナスイメージが強まり、それが契約率の低下につながったのは疑えないし、反社会的勢力との関係を危惧された結果、社会的イメージを注視する金融機関からの信頼を失い、資金繰りが窮屈になった面を無視できない。そうしたリスクが極めて大きい分野であることを認識して、全社的なコンプライアンス体制の確立が急務の課題となってくる。まずは、企業のコンプライアンスを担当するコンプライアンスオフィサーを任命し、幹
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建て替えをした家を妻と共有する場合
建て替えをした家を妻と共有したい、そんな人もいる。この場合には、一〇〇〇万円の配偶者控除が認められているので、妻の持分が一〇〇〇万円以下であれば贈与税は課税されない。たとえば二〇〇〇万円の費用を夫が全額負担したとき、一対一の共有登記をしても、贈与税は課せられないわけである。ただしこの控除を受けるためには、婚姻期間が二〇年以上である配偶者から居住用不動産の贈与を受けた場合に限られており、しかも贈与を
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家づくりの相談相手は、結婚相手と考えよう
どう考えてもハウスメーカーでしか満足できない人が工務店に相談したり、工務店でしか納得できないような人が展示場に行って自分に適したハウスメーカーを探し続け、迷路に入り込んだり、また設計事務所でしか対応ができない人が、設計事務所がまるで眼中になかったりするケースが多い。こうしたボタンの掛け違いが家づくりを余計難しいものにさせている。単純に考えてほしい。注文するのも人、請け負うのも人である。メンテナンス
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